credit immobilier

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Lexique de A à Z

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A

A.D.I.L.
(L’Association Départementale pour l’Information sur le Logement, propose des documents divers et des études variées sur l’ensemble de la thématique habitat. Elle est chapeautée par l’ANIL (Association Nationale pour l’Information sur le Logement).
A.D.I.L.

A.N.A.H. (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat)
L'A.N.A.H, Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat attribue des subventions pour améliorer le confort de l'habitat privé.
http://www.anah.fr

Accord de prêt (ou Acceptation)
Document qui spécifie à l'emprunteur que l'organisme prêteur accepte de prêter les fonds nécessaires au projet.
L'accord de prêt n'est pas l'offre de prêt car elle comporte souvent des réserves (assurances, caution, etc..).
Elle permet cependant à l'emprunteur de savoir que l'organisme prêteur accepte son dossier et sous quelles conditions.

Acompte
Somme versée par l'acquéreur à la signature de la réservation du bien. Exigé par le vendeur, l'acompte constitue une garantie d'engagement.

Acte authentique de vente
Acte rédigé par le Notaire qui définit les droits et les obligations des deux parties, acheteur et vendeur, et ainsi formalise la vente immobilière.
NB : Les fonds nécessaires au projet sont débloqués le jour de la signature de l'acte authentique. Il faut prévoir une date suffisamment éloignée afin de laisser s'écouler le délai de réflexion de 10 jours (cf. loi Scrivener).

Acte de nantissement
Contrat par lequel l'emprunteur donne à l'organisme prêteur un bien en garantie d'un emprunt. Le bien peut être soit un titre, soit un portefeuille d'actions, soit un bien immobilier.

Acte sous seing privé
L'acte sous seing privé est un écrit constatant un accord. Il est établi par l'une des parties ou les deux parties et signé par elles. La rédaction est libre. La signature doit être manuscrite et apposée à la fin de l'acte. Il doit y avoir autant d'originaux d'un acte sous seing privé que de participants à l'acte.

Adjudication
Attribution d'un immeuble mis aux enchères par le juge ou par un officier public (notaire).

Administrateur de biens
L'administrateur gère les biens immobiliers pour lesquels il aura été mandaté.

Agent immobilier
Spécialiste de la transaction immobilière.
Il propose des biens immobiliers à la vente et intervient dans la conclusion d'actes juridiques.

A.L. (Allocation Logement)
Aide au logement accessible à tous selon des critères définis par la Caisse d'Allocation Familiale.
http://www.caf.fr

Amortissement
L'amortissement détermine la façon dont l'emprunt est remboursé : montant des échéances, nombre de tranches, parts du capital et des intérêts acquittées.
C'est le parcours financier qui mène jusqu'à l'extinction de la dette. L'organisme prêteur établit un tableau d'amortissement. Il reprend les grandes informations relatives au prêt : bien acquis, montant emprunté, taux, durée, date de paiement.

A.P.L. (Aide Personnalisée au Logement)
Aide réservée aux personnes ayant souscrit un prêt PAP (Prêt aidé pour l’Accession à la Propriété : remplacé par le prêt à taux 0%), PAS (Prêt à l’Accession Sociale), ou PC (Prêt Conventionné).
http://www.caf.fr

Apport personnel
Somme qui sert à financer une partie de l'acquisition immobilière. Il peut provenir de différentes sources, dons, placements, vente d'un bien, ou de prêts complémentaires (1% patronal, prêt à taux %, etc).
NB : Le calcul de l'apport est différent selon les organismes prêteurs. Certains ne prennent en compte que l'apport réel (dons, placements etc). Les frais de notaires et d'hypothèque sont toujours déduits de l'apport.

Assurance chômage (ou perte d'emploi)
Assurance garantissant à l'emprunteur le remboursement d'une partie des échéances en cas de chômage.

Assurance décès invalidité/incapacité (ou ADI)
L'assurance, décès, invalidité dite A.D.I. est obligatoire avec un crédit immobilier.
Elle garantit :
- la prise en charge des sommes restant dues en cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive,
- le remboursement des échéances pendant la période d'incapacité ou d'invalidité permanente, totale ou partielle.
NB : l'emprunteur et le co-emprunteur ne souscrivent pas nécessairement les mêmes assurances ADI, car celles-ci sont généralement proportionnelles aux revenus et correspondent alors à un capital assuré moindre.

Assurance dommages-ouvrages
Cette assurance couvre l'indemnisation des dommages survenant à une construction. Cette garantie est valable dix ans à compter de la réception des travaux (fin du chantier).

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B

Bail ou (contrat de location)
Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire.

Biens immobiliers
Sont considérés comme biens de nature immobilière, sous l'expression "immeubles", aussi bien les terrains que les maisons, les appartements, les domaines, etc...

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C

Capacité de remboursement (ou taux d'endettement)
Chaque organisme préteur applique un coefficient afin de calculer quelle somme pourra rembourser l'emprunteur chaque mois. La norme moyenne est de 33% du revenu ; elle englobe les prêts déjà en cours.

C.E.L. (Compte Epargne Logement)
Toute personne peut détenir à la fois un CEL et un PEL (Plan Epargne Logement) dans le même établissement et rassembler les sommes pour une même opération. Comparé au PEL, le CEL est une formule d'épargne logement très souple mais elle est beaucoup moins performante.

Cadastre
Le cadastre est un document établi par les communes.
Il recense toutes les propriétés foncières et fixe leur valeur locative servant de base aux impôts locaux. Chaque mairie dispose d'un service de cadastre qui met ce document à disposition .

Caution
La caution est l'engagement d'un tiers vis à vis de la banque, à régler la dette de l'emprunteur lorsque celui-ci ne fait plus face à ses obligations.

Certificat d'urbanisme
Indispensable avant toute opération immobilière, il constitue le principal document officiel de renseignement sur les possibilités d'utilisation d'un terrain ainsi que sur les contraintes architecturales à respecter (formes des toitures, des fenêtres, couleur des tuiles), qu'il soit bâti ou non.

Charges de copropriété
Il s'agit des frais et dépenses nécessaires au bon fonctionnement d'une copropriété.

Co-emprunteur
Si contrat de prêt a été signé par un emprunteur et un co-emprunteur, ils partagent solidairement les obligations du contrat de prêt.

Coefficient d'Occupation des Sols (COS)
Permet de connaître le nombre maximum de mètres carrés constructibles par rapport à la surface du terrain. C'est le Plan Local d’Urbanisme (ex-POS : Plan d’Occupation des Sols) qui fixe pour chaque zone un ou plusieurs COS.

Compromis de vente (ou promesse de vente)
Acte juridique qui engage le vendeur et l'acheteur et qui correspond à une vente ferme.
Il peut être soit un acte authentique signé chez le notaire, soit un acte sous seing privé.

Conditions suspensives
Contenues dans un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), les conditions suspensives suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un événement. Le contrat ne prendra effet que lorsque l'événement prévu se réalisera.

Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
Dans la plupart des cas, le propriétaire du terrain (maître de l'ouvrage) est un particulier. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle impose un cadre juridique aux constructeurs. Il comporte le plus souvent la fourniture de plans.

Contrat de prêt
Une fois acceptée par l'emprunteur, l'offre de prêt devient le contrat de prêt.

Contrat groupe
Le contrat groupe est un contrat que l'organisme prêteur a négocié avec une compagnie d'assurances pour ses clients.

Coût du crédit
Le prix du crédit comprend le montant global des intérêts perçus auxquels il faut ajouter le coût des assurances et les frais de dossiers.

Crédit, prêt ou emprunt
Contrat par lequel un particulier se fait prêter des fonds pour financer un achat.
Le créancier est un organisme prêteur tel qu'une banque ou un établissement spécialisé dans le crédit.
Le débiteur est un particulier. Il porte sur une somme d'argent déterminée et pour la réalisation d'une opération spécifique.
Les parties définissent dès le départ les conditions : montant emprunté, durée, taux, amortissement, etc.
NB : chaque situation personnelle, chaque type d'opération (achat d'une résidence principale ou secondaire, investissement, etc.) dispose de son type de crédit.

Crédit in fine
Crédit immobilier à taux fixe, non amortissable, dont l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du crédit.
Le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, l'emprunteur le rembourse en une seule fois. Ce type de crédit est souvent utilisé en association avec un contrat d'épargne qui permet avec le cumul des intérêts de solder le prêt à son terme.

Crédit relais
Destiné aux propriétaires, il assure le financement d'un nouveau logement sans attendre la revente de l'ancien. Il s'agit d'un prêt de courte durée (deux ans maximum) dont les mensualités peuvent être perçues au moment de la vente. Souvent associé à un prêt long terme, il est alors utilisé sous le nom de « prêt revente ».

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D

Délai de rétractation ou Délai de réflexion
La loi protège les emprunteurs.
Ils doivent respecter un délai de réflexion de dix jours avant de signer une offre de crédit immobilier. Le délai court dès la réception de l'offre de la banque.

Délégation d'assurance
L'assurance liée au prêt (DIA) peut être souscrite indépendamment de l'organisme préteur. Appelée délégation d'assurance, elle est identique dans la forme à l'assurance groupe proposée par les banques ou organismes préteurs. Le coût de l'assurance et les garanties proposées varient d'une compagnie à une autre. Il faut cependant s'assurer auprès de l'organisme prêteur qu'il accepte bien le contrat d'assurance et que les garanties proposées sont au moins identiques à leur contrat groupe.

Différé d'amortissement
Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf, un prêt peut être assorti d'un différé d'amortissement :
- Partiel : pendant cette période, l'emprunteur ne paye que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté. Cette période correspond en principe à la durée du chantier.
- Total : à l'issue de la période de différé, le remboursement du capital et des intérêts commence.

Différentiel de charge
Le différentiel de charge correspond à la différence entre les charges actuelles de l'emprunteur et ses charges futures une fois qu'il aura réalisé son projet.
NB : Un différentiel de charge trop important peut occasionner un refus de prêt, même si l'endettement est inférieur aux critères de l'organisme préteur.

Durée du prêt
La durée du prêt représente le nombre d'années pendant lequel l'emprunteur rembourse son emprunt. Elle peut aller jusqu'à 30 ans.

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E

Echéances
Ce sont les étapes de remboursements du prêt. Un prêt comprend des échéances successives par mois ou par trimestre. Les échéances peuvent être modifiées à la hausse ou à la baisse si l'emprunteur a souscrit un prêt à échéances modulables.

Euribor
En Anglais : Euro Inter Bank Offered Rate.
En Français : Tibeur : Taux Interbancaire Offert en Euros.
C'est le taux interbancaire offert entre banques pour la rémunération de dépôts dans la zone euro.

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F

FICP
Fichier national des Iincidents de remboursement des Crédits aux Particuliers.
Fichier géré par la Banque de France, qui centralise : d'une part, les incidents de paiement caractérisés liés aux crédits des particuliers, et d'autre part, les mesures adoptées par les commissions d'examen des situations de surendettement ainsi que les mesures de redressement judiciaire civil.

Frais d'agence
Ils représentent un pourcentage du montant de la transaction immobilière.
Leur tarif est libre. S'ils sont intégrés dans le montant de la transaction immobilière, ils peuvent être financés par l'organisme prêteur.

Frais de dossier
Ils sont facturés à l'emprunteur par l'établissement financier chargé de l'étude et de la mise en place d'un prêt immobilier.

Frais de mainlevée
Si un bien est hypothéqué ou garanti par le privilège de prêteur de deniers et que l'emprunteur doit le vendre avant la fin des remboursements du prêt ou moins de 2 ans après la dernière échéance, celui-ci doit obtenir la "mainlevée" auprès du conservateur des hypothèques.

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G

Garantie Biennale ou Garantie de Bon Fonctionnement
D'une durée de 2 ans, la garantie biennale couvre les éléments d'équipement non incorporés. Elle démarre à compter de la date de réception des travaux.

Garantie de Parfait Achèvement
Elle couvre pendant une durée d'une année à compter de la date de réception des travaux, les vices apparents ou malfaçons ayant fait l'objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception, et les désordres apparus après la réception quels qu'ils soient.

Garantie Décennale
Cette garantie obligatoire couvre tous les vices de construction compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 ans. Cette garantie couvre également tous les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipements indissociables du bâtiment. La garantie décennale démarre à la réception de la maison par le maître de l'ouvrage.

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H

Hypothèque
Droit réel dont est grevé un bien immobilier au profit de l'organisme prêteur pour garantir le paiement de sa créance.
NB : Si le bien à financer est ancien ou neuf, achever un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) est moins onéreux.

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I

Indivision
Formule d'acquisition qui permet à des emprunteurs sans lien de parenté de partager la propriété d'un logement. La part de chacun est répartie librement.

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L

Loi Besson
Appelé dispositif Besson, cette loi permet à l'emprunteur d'investir dans l'immobilier locatif, neuf ou ancien en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Loi Carrez
Cette loi oblige le vendeur à informer l'acquéreur sur la superficie du bien vendu par une mention devant apparaître dès le premier acte signé.

Loi Neiertz
Loi qui vise à protéger l'emprunteur en développant la prévention du surendettement. Elle a également pour but de mettre en place des procédures de règlement du surendettement et responsabiliser davantage les organismes préteurs.

Loi Pons
Cette loi s'adresse à des particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier neuf, à but locatif dans les DOM - TOM afin de bénéficier d'un régime de défiscalisation.

Loi Scrivener
La loi Scrivener a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle s'applique à tous les prêts immobiliers d'un montant supérieur à 21 500 €.

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N

Nu-propriétaire
Le propriétaire d'un bien faisant l'objet d'un usufruit est appelé le nu-propriétaire.

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O

Obtention du prêt
Voir accord de prêt.

Offre de prêt ou Offre Préalable de Crédit
L'offre de prêt est le contrat qui comprend toutes les modalités de mise en place du crédit octroyé par l'établissement préteur à l'emprunteur. Cette offre engage l'établissement préteur pendant 30 jours minimum à compter de sa date de réception.

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P

P.E.L (Prêt Epargne Logement)
L'épargne logement favorise l'épargne et l'octroi d'un prêt immobilier à des conditions avantageuses. Il peut également permettre de financer des travaux dans une résidence principale ou secondaire.

Plan Local d’Urbanisme (PLU) ex-Plan d'Occupation des Sols (POS)
Le PLU est un document qui fixe les règles d'urbanisme applicables au territoire d'une commune. Il permet d'organiser et de planifier son développement.

Prêts
Il existe plusieurs types de prêts :
- les prêts du secteur libre : ils sont délivrés par les banques et organismes spécialisés dans le crédit,
- les prêts aidés ou réglementés,
- les prêts épargne-logement accordés aux détenteurs :
    - d'un plan épargne logement (PEL) après une durée minimale d'épargne de quatre ans,
    - d'un compte épargne logement (CEL) après dix huit mois d'épargne.
Le montant du prêt dépend des intérêts acquis et du taux de rémunération du plan.
- le prêt à 0 % offert par le Ministère du logement. Il est réservé à l'acquisition d'une résidence principale neuve ou ancienne avec des travaux importants (plus de la moitié du prix d'acquisition). L'emprunteur ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus.
- le prêt 1% logement destiné aux salariés d'entreprises de plus de dix personnes. Il permet d'obtenir un crédit à environ 2 %, d'un montant de 10 000 à 16 000 euros, remboursable sur une durée de cinq à vingt ans.
- les prêts conventionnés (PC) sont octroyés aux acquéreurs de biens répondant à des normes minimales de surfaces, avec un prix au mètre carré plafonné. Le prêt conventionné à l'accession sociale (PAS) est soumis à des conditions de ressources de l'emprunteur.

Prêt capé ou plafonné
Le prêt à taux capé est un prêt à taux révisable dont la révision du taux est bloquée afin de ne pas dépasser un certain plafond (cap). Ce cap est déterminé en fonction du taux de départ auquel on applique un plafond à la hausse ou bien il est déterminé arbitrairement.

Prêt Cautionné
La caution permet à l'emprunteur d'éviter les frais d'hypothèque et de main levée en ayant recours à un organisme qui va cautionner son prêt tel que le Crédit Logement. Cette prestation à un coût légèrement inférieur au coût d'une hypothèque et une grande partie de la somme versée est restituée au terme du prêt.

Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD)
Garantie proche de l'hypothèque, le privilège du prêteur de deniers permet à la banque de se payer sur la vente de l'immeuble acheté avec ses fonds, quand l'emprunteur est défaillant. La créance garantie correspond au montant du capital emprunté et les intérêts. Il nécessite une inscription à la Conservation des hypothèques. Des taxes sont dues mais elles sont moins élevées qu'avec une hypothèque.

Promesse de vente
Lorsque seul le vendeur s'engage à vendre le bien au bénéficiaire aux conditions proposées, il s'agit d'une promesse de vente et non d'un compromis. Alors que si l'engagement est bilatéral et que les deux parties sont engagées, la promesse de vente correspond au compromis de vente.

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R

Rachat de prêt ou renégociation de prêt
L'emprunteur peut à tout moment solder son prêt avant son terme au moyen d'un nouveau prêt à un taux inférieur.
NB : Afin de savoir si l'opération est avantageuse il faut bien prendre en compte les frais occasionnés.

Refus de prêt
Courrier adressé à l'emprunteur par l'organisme auprès duquel il a effectué une demande pour l'informer qu'elle refuse de financer son projet.
NB : Si l'emprunteur n'obtient pas le prêt qu'il a sollicité pour son projet il a la possibilité d'appliquer la condition suspensive d'obtention de prêt et ainsi d'annuler son projet.

Règlement de copropriété
Il a pour objet de fixer la destination des parties privatives comme des parties communes, de déterminer les conditions de leur jouissance et d'indiquer les règles relatives à l'administration des parties communes.

Résiduel (ou reste à vivre)
Le résiduel représente les revenus de l'emprunteur une fois soustrait les charges de remboursement d'emprunt.
NB : Un résiduel trop faible peut constituer un motif de refus au même titre que le surendettement.

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S

Servitude
La servitude est attachée à un immeuble et non au propriétaire d'un immeuble, elle constitue les limites du droit de propriété.

SHON / SHOB (Surface Hors œuvre  Nette / Surface Hors Œuvre Brute)
La SHOB permet de calculer la SHON. Cette surface permet le calcul des droits à construire nécessaire au permis de construire et des taxes d'habitation et locale d'équipement.

Simulation
Ebauche d'un plan de financement, la simulation permet de comparer différentes possibilités d'emprunts et de connaître ses capacités d'emprunt.

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T

Tableau d'amortissement
Voir Amortissement.

Taux
Le taux représente le montant de l'intérêt produit en un an.
Il existe plusieurs types de taux :
- le taux fixe : il ne varie pas du début au terme du prêt et reste fixe,
- le taux variable : il varie par période, les modalités sont définies dans l'offre de prêt,
- le taux variable plafonné ou capé : il varie par période mais dans le cadre d'un plafond à la hausse et parfois à la baisse.
Il est également possible de mixer plusieurs taux, fixes et variables, pour un même prêt.

T.E.G. (Taux Effectif Global)
Le T.E.G. est un pourcentage global qui inclut les taux d'intérêts de l'emprunt, le prix des assurances (A.D.I., assurance chômage facultative) et divers autres frais.

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U

Usufruit
L'usufruit est le droit de jouir d'une chose appartenant à autrui à la condition de conserver cette chose. L'usufruitier est le bénéficiaire de l'usufruit. L'usufruit est consenti à vie ou pour une période déterminée. Le propriétaire d'un bien faisant l'objet d'un usufruit est appelé le nu-propriétaire.

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V

Vente en l'Etat Futur d'Achèvement VEFA
La VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoir de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

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